Il presente documento è una linea guida per la procedura italiana di acquisto, senza validità legale. Il suo scopo è fornire agli utenti informazioni di base in merito alle procedure contrattuali necessarie per l’acquisto di un immobile nel nostro paese.
Codice fiscale
Codice alfanumerico di sedici caratteri per identificare i cittadini ai fini fiscali e amministrativi, rilasciato dall’Ufficio Italiano Imposte e Tasse (“Agenzia delle Entrate”) o da un Consolato o Ambasciata italiana nel caso di residenza all’estero. Il possesso di un codice fiscale consente di firmare il “contratto preliminare” e “l’atto finale di vendita”, nonché di aprire un conto corrente bancario, di presentare dichiarazioni e organizzare servizi di pubblica utilità.
http://www.agenziaentrate.gov.it
http://www.esteri.it/mae/it/ministero/servizi/italiani/rappresentanze
Conto corrente
L’apertura di un conto corrente bancario italiano al fine di facilitare i pagamenti, sia per l’acquisto della proprietà, nonché relativi a spese di manutenzione, bollette, spese fiscali, ecc.
http://www.trovabanche.it
http://www.trovabanche.it/Regione-Abruzzo
Offerta di acquisto
Proposta preliminare firmata al venditore, contenente tutte le informazioni necessarie per identificare le parti e la proprietà:
- – Nome del proprietario / dei proprietari
- – Titolo di proprietà
- – Dati catastali
- – Descrizione completa della proprietà
- – Eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli gravanti sull’immobile
- – Prezzo di acquisto offerto
- – Modalità dell’intero pagamento e la
- – Data di completamento, entro la quale la proposta dovrà essere accettata
Caparra confirmatoria
Al momento dell’acquisto, l’acquirente, detto “promittente”, dovrà lasciare una somma a deposito al venditore (solitamente il 10 % del prezzo di vendita), che diventerà un vero e proprio acconto con effetti legali (caparra confirmatoria) solo all’atto in cui il venditore accetterà la proposta e il compratore ne venga informato.
Recessione contratto
Nel caso la parte venditrice decida di recedere dal contratto, dopo l’apposizione della firma alla proposta, Il Codice civile italiano prescrive la restituzione del doppio dell’importo della caparra al promittente acquirente.
Se, viceversa, sia il promittente acquirente a recedere dal contratto, questi perderà ogni diritto sul denaro versato come acconto.
Compromesso di vendita
Sulla precedente proposta di acquisto si basa la configurazione del contratto preliminare (“compromesso di vendita”). Tale contratto dovrà essere firmato anche dal venditore onde impedire la vendita della proprietà a terzi.
A seconda della situazione giuridica, in caso di eventuali modifiche da apportare alla documentazione, così come nel caso di precisazioni o accertamenti sulla situazione patrimoniale e finanziaria dell’acquirente, potrebbe inserirsi un’ulteriore fase integrativa tra l’offerta di acquisto e l’atto di vendita, denominato ancora “compromesso di vendita”. In sostanza il contratto verrebbe integrato da ulteriori dettagli, comprendendo tutte le clausole e termini rilevanti, soggetti alle stesse regole della proposta in merito all’acconto. Tale contratto andrà firmato alla presenza di un notaio. A questo punto viene normalmente corrisposto al venditore un ulteriore e più consistente deposito.
Il Compromesso solitamente include:
- – I dati personali delle parti (acquirente e venditore), e cioè: nome, data e luogo di nascita, nazionalità, numero di passaporto, codice fiscale, luogo di residenza, stato civile.
- – La descrizione catastale della proprietà, i documenti che comprovano la mappatura della proprietà e del territorio circostante, i certificati catastali, l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.).
- – Titolo della proprietà (accertamento delle generalità dei proprietari, indicazione di eventuali legali, documenti o limitazioni finanziarie, ipoteche, servitù, diritto di passaggio, privilegi e diritti di prelazione, e qualsiasi altro tipo di gravame che pesi sulla proprietà.
- – Il prezzo di acquisto complessivo della proprietà e la descrizione di tutti gli importi versati al venditore fino ad oggi, la somma residua da versare come saldo all’atto di vendita, le commissioni versate o da versare all’agente immobiliare.
- – Eventuali clausole condizionali e condizioni relative all’acquisto, come, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, la concessione documentata di un finanziamento/mutuo o di altre pianificazioni.
- – Dichiarazioni del venditore e dell’acquirente.
- – Data del “Rogito” o ” Atto finale della vendita”
Atto finale di vendita
Stipula del “Rogito” o “Atto finale di vendita” quale atto pubblico e pagamento delle imposte al notaio:
- – Imposte basate sul valore imponibile della proprietà, che sono pari al 3% circa, se l’immobile viene acquistato come prima casa principale, o al 10% circa se acquistato come seconda casa.
- Si prega di notare, nel caso l’immobile acquistato sia registrato come prima casa, il trasferimento di residenza in Italia deve essere effettuato entro diciotto mesi dall’acquisto, altrimenti si sarà soggetti al pagamento di imposte arretrate ed interessi.
- In caso di acquisto di un terreno agricolo, l’imposta da corrispondere è pari a circa il 19% del suo prezzo di vendita, a meno che l’acquirente sia un coltivatore registrato e quindi possa beneficiare di riduzioni fiscali.
- – Trasferimento delle tasse di proprietà, compresa la registrazione e trascrizione dell’“Atto finale di vendita”.
- – Onorario per il notaio.
Provvigione
A seconda dei casi, al momento dell’accettazione della proposta, le parti possono essere invitate al pagamento della commissione all’agente immobiliare (normalmente al 3 % + IVA del prezzo di vendita)
After Sales
Entro trenta giorni, all’atto definitivo di compravendita, l’acquirente deve anche fornire al consiglio comunale la dichiarazione di imposta municipale unica IUC (ex IMU) e la dichiarazione della raccolta rifiuti urbani (ex TARSU).
